жильё за материнский капитал
Какие риски есть у покупателя квартиры, которую ее собственники приобрели с использованием материнского капитала?
Казалось бы, программа материнский капитал, разработанная государством для помощи молодым семьям имеющим детей, не может нести угроз гражданам. И на самом деле это правда, но только если материнский капитал использовался строго в соответствии нормам закона.
Однако, некоторые семьи, получившие маткапитал и потратив его на улучшение жилищных условий, нарушают закон и тем самым могут создать очень серьезные проблемы гражданину, купившему у них такое жильё.
Как можно использовать материнский капитал устанавливает закон №256-ФЗ от 01.01.2007 года. В частности там установлено, что материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. Однако, в таком случае это жилое помещение необходимо оформить в общую собственность всех членов семьи с выделением каждому члену семьи доли собственности в этой недвижимости.
Вот этот пункт закона обычно и нарушается некоторыми недобросовестными родителями, использовавшие маткапитал для покупки жилья.
Дело даже не в добросовестности родителей, а в том, что у них не всегда имеется возможность произвести выделение долей себе и своим несовершеннолетним детям.
Потому что если семья приобретает недвижимость на этапе его строительства или участвует в долевом строительстве, то оформить право собственности она может только после ввода новостройки в эксплуатацию. Тоже самое происходит при покупке жилья с использованием ипотечного кредита — собственниками они могут стать только по завершению выплат взятого ими кредита.
Сегодня кредитные организации не выдают ипотечный кредит собственникам, в числе которых есть несовершеннолетние дети. Потому что при покупке с использование ипотеки жилье становится предметом залога, и при неблагоприятном случае оно продается, а вырученные деньги идут на погашение кредита.
Если в числе собственников такой квартиры имеются несовершеннолетние, то продажу этой квартиры необходимо согласовать с органами опеки и попечительства, а детям предоставить другое жильё в соответствии с их долями в продаваемой квартире или заплатить им сумму, равную стоимости их долей в продаваемом недвижимом имуществе.
Продать квартиру обремененную несовершеннолетними собственниками очень сложно и поэтому таким клиентам банки просто отказывают в заключение ипотечного договора.
Для того чтобы семьи, имеющие сертификат на материнский капитал, могли использовать ипотечное кредитование, государство дало им возможность произвести раздел недвижимого имущества между членами семьи через полгода после оплаты последнего взноса за ипотеку.
При этом владелец сертификата на материнский капитал должен представить в Пенсионный фонд РФ нотариально заверенное обязательство о наделении всех членов семьи долями собственности позднее, после оплаты последнего взноса за взятый кредит.
Если родители все выполнили в соответствии закона, то при продаже этой квартиры не возникнут сложностей, и у покупателя нет никаких рисков. Но иногда родители, планируя быстро перепродать такое жилье, не выполняют своих обязательств перед Пенсионным фондом и нарушают установленные законом правила, ведь если детям выделены доли в собственности, то продажу жилья придется согласовывать с органами опеки, что может занять определенное время и сорвать сделку. Но для покупателя такой квартиры это может иметь серьёзные последствия.
Если продаваемым жилым помещением, приобретенным с использованием материнского капитала, законно владеют все члены семьи (в том числе и несовершеннолетние) и у семьи имеется разрешение на ее продажу из органов опеки и попечительства, то покупать такую квартиру можно — у вас в будущем не будет с нею проблем.
Но если требования закона о выделении долей всем членам семьи были проигнорированы продавцом, тогда в будущем эта сделка купли- продажи может быть оспорена в суде и признана недействительной.
Во-первых, оспорить сделку может орган опеки и попечительства, если у них появятся факты, свидетельствующие о не наделении несовершеннолетних членов семьи долями в жилом помещении, приобретенном с использованием материнского капитала.
Во-вторых, иск о признание сделки недействительной могут подать дети, не получившие своей доли в собственности, причем срок исковой давности составляет для них — три года после достижении ими совершеннолетия.
Новый собственник, не проверивший, было ли наделение долями собственности детей продавца, фактически закладывают мину под свое благополучие. В таком случае по решению суда новый собственник в любое время может быть выброшен на улицу без жилья и без денег потраченных на его покупку.
Чтобы избежать такого развития событий, при покупке жилого помещения обязательно нужно выяснять историю недвижимости (сколько раз перепродавалась в период после 2007 года), есть ли у продавца квартиры дети, рожденные после 01.01.2007 года, получала ли семья сертификат на материнский капитал и как им распорядилась. Если маткапитал потрачен на улучшение жилищных условий, значит у всех членов семьи должны быть выделены доли в собственности продаваемой квартиры. Если доли собственности членам семьи не выделены покупать такое жильё опасно, можете все потерять.
Кстати, нужно отметить, что даже если вы покупаете квартиру у одинокого холостяка, но если жилье перепродавалось ранее в период после 2007 года, тогда выделение долей несовершеннолетним нужно проверять для каждого предыдущего владельца. Потому что дети любого предыдущего владельца этого жилья, не получившие в свое время доли в ее собственности, имеют право подать иск в суд и отсудить вашу квартиру.
Проверить использовался ли продавцом квартиры материнский капитал при ее приобретении, можно попросив его представить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на их семейном сертификате на материнский капитал. Если средства сертификата потрачены, а собственность не разделена на доли каждому члену семьи, то от такой покупки нужно отказываться, пока продавец не разделит квартиру между членами семьи, как этого требует закон.
Важно. Чтобы избавить себя от риска потери квартиры и средств, потраченных на ее покупку, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
На нашем сайте вы можете задать свой вопрос, рассказав вашу конкретную ситуацию, наш адвокат проанализирует ее и бесплатно вас проконсультирует, форма справа внизу ➥ .