Три способа снижения налога при продаже жилья

снижение налога на недвижимость

Все мы стараемся сохранить свои заработанные деньги и с трудом миримся с тем, что государство требует у нас отдать ему в виде налога часть наших денег вырученных от продажи недвижимого имущества. Поэтому у каждого невольно возникает вопрос — каким образом можно снизить налог на ту сумму, которую мы получили от продажи недвижимости.

Сразу нужно отметить, налог на доход, полученный от продажи недвижимости, обязаны уплачивать только те собственники, которые владели ею менее установленного законом срока — не менее 3-х лет при её покупке до 31.12.2015 и не менее 5-ти лет после 01.01.2016. А те собственники, которые собрались продавать свое имущество, находившееся в их собственности более установленного срока, освобождены от уплаты этого налога, и поэтому таким лицам не нужно читать эту статью дальше. А всем остальным я расскажу о трех способах, которые дадут вам возможность оптимизировать налог, который нужно будет вам уплатить при продаже своей недвижимости.

В соответствии налогового кодекса налогоплательщик при продаже имущества имеет право уменьшить величину своего дохода на величину произведенных им документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой данного имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
Если вы докажите документально, что вы продали свою недвижимость за ту же цену, за которую её купили, или с небольшим увеличением цены, тогда вы будете или вообще освобождены от уплаты НДФЛ или налог будет начислен только на дельту в ценах покупки и продажи.

Подтвердить фактические расходы, связанные с покупкой имущества (и его ремонте, в случае покупки квартиры в новостройке без отделки), можно квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарными и кассовыми чеки, распиской продавца в получении денег, актами о закупке материалов для ремонта купленной недвижимости у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
Только эти документы будут приняты налоговой инспекцией в подтверждении ваших расходов связанных с покупкой недвижимости.
Нужно запомнить — цена недвижимости, указанная в договоре купли-продаже, не является подтверждением ваших расходов.

Этот вариант основан на освобождении граждан от налога при получении имущества в дар от члена своей семьи или близкого родственника, им также могут воспользоваться и те, кто нотариально оформил соглашение о разделе жилья на доли между каждым членом семьи. То есть жилье переходит из общедолевого владения в долевое. Этот способ подойдет только тем, у кого члены семьи (родственники) являются налогоплательщиками НДФЛ и уплачивают налог по ставке 13%.

Справка. К членам семьи или близким родственникам относятся: супруги, родители и дети (как родные, так и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе только по одному родителю, то есть не полнородными). Другим лицам налоговый кодекс (ст.208) не дает право на освобождение от налогообложения при получении дара, даже если они совместно проживают и ведут общее хозяйство или одаряемый находится на иждивении дарителя.

Если жилье предварительно разделить на доли, а затем подарить их членам своей семьи с оформлением свидетельства о праве собственности на каждого из дольщиков или нотариально переоформить право собственности на каждого члена семьи с выделением каждому из них определенной доли и оформления свидетельства о  праве собственности на его долю, тогда, при продаже такой доли как самостоятельного объекта, каждый владелец  доли,  будет заключать с покупателем отдельный договор купли-продажи и каждому из них, в соответствии налогового кодекса, будет предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме до 1 млн. рублей.

Например: продается квартира стоимостью 4 млн. рублей, в которой зарегистрировано долевое право собственности у 4-х собственников, являющихся налогоплательщиками. Каждый из них имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей и поэтому при продаже этой квартиры её бывшие собственники будут освобождены от уплаты НДФЛ  от продаже своего имущества.

Налоговый орган (в соответствии пп.3 п.1 ст.220 НК РФ), в индивидуальном порядке, может уменьшить налогооблагаемую базу полученных доходов от продажи недвижимого имущества, если налогоплательщик совершил в одном и том же налоговом периоде продажу квартиры и затем покупку другой квартиры и при этом он ранее не использовал свое право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры.

Для этого налогоплательщику нужно будет подать в налоговый орган соответствующее заявление о зачете налогового вычета с покупки квартиры в счет уменьшения налогооблагаемой базы возникшей при продаже квартиры.

Справка. Имущественный налоговый вычет при покупке жилья (в размере до 2 млн. рублей) предоставляется налогоплательщику, уплачивающему НФДЛ по ставке 13% всего один раз в жизни.

Кстати:

Если вы побеспокоитесь и получите в налоговом органе пароль к своему «Личному кабинету налогоплательщика для физических лиц» тогда вы сможете своё заявление, налоговую декларацию и необходимые отсканированные документы отправлять в налоговый орган в электронном виде, не посещая налоговую инспекцию.