Четыре проблемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке недвижимости

покупка квартиры

Рынок недвижимости набирает обороты, поэтом увеличивается и число сделок с недвижимостью, которые оспариваются в суде и которые в итоге признаются недействительными. О том, какие случаи при покупке жилья наиболее проблемные, расскажем в этой статье.

1. Договор купли-продажи квартиры по доверенности

При покупке недвижимого имущества, которое реализуется гражданином, имеющим на это доверенность от собственника квартиры, основной проблемой может возникнуть в том, что после получения задатка этот гражданин просто исчезнет с вашими деньгами и ваш задаток пропадет.

Поэтому в таком случае нужно обязательно проверить действительность предъявленной доверенности у нотариуса её выдавшего или у любого другого нотариуса. После чего составить предварительный договор о намерениях, а задаток передавать непосредственно собственнику недвижимого имущества, который должен собственноручно написать расписку в получении суммы, оговоренной в предварительном договоре. Если же гражданин с доверенностью объясняет, что с собственником имущества ну ни как невозможно встретиться, лучше отказаться от совершения этой сделки или оставить задаток на хранение у нотариуса или в агентстве по продаже недвижимости, до момента завершения сделки.

2. Покупка квартиры, которую собственник получил в наследство

Сделки с квартирой, полученной в наследство — это наиболее «популярная» категория сделок с недвижимостью, которые оспариваются в суде и выигрываются другими заинтересованными лицами.
Квартира слишком дорогостоящее имущество, чтобы не привлекать к себе алчные взгляды других потенциальных наследников. Нередко обделенные наследники не соглашаются с тем, как было разделено имущество наследодателя между всеми наследниками.
Основным их аргументом в суде является сомнение, что наследодатель составил завещание, находясь в состоянии, когда он не до конца осознавал свои поступки. И надо признать, что довольно часто такие завещания, при хорошем адвокате, суды признают недействительными.

Поэтому, если вы покупаете квартиру, полученную собственником по наследству, то не поленитесь и установите круг других наследников умершего наследодателя и выясните, нет ли у них претензий к разделу наследства — это лучше всего поручить нотариусу.
Порой другие потенциальные наследники, даже не знают о его смерти, Живут в другом далеком городе (стране) и их не оповестили о смерти наследодателя. Но даже по прошествии многих лет они могут оспорить раздел наследства умершего родственника и совершенная сделка будет разрушена по суду.

3. Покупка квартиры у невменяемого собственника

Невменяемость продавца квартиры во многом схожа с ситуацией покупки квартиры, которую собственник получил по наследству. Эта сделка тоже легко оспаривается в суде родственниками продавца, и суды возвращают недвижимость назад, предыдущему собственнику.

Поэтому при совершении сделки купли-продажи квартиры внимательно наблюдайте за реакциями продавца и при любом сомнение в его адекватности попросите его представить вам справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете.

4. Указание в договоре купли-продажи неполную сумму по сделке

Сегодня продавец квартиры, если он владел ею менее 5 лет, обязан уплатить налог на доходы, полученные при продаже недвижимости.
Поэтому порой продавец просит покупателя составить договор купли-продажи на меньшую сумму, чем фактическая сумма сделки, чтобы не уплачивать налог.

В этой ситуации существуют сразу два «подводных камня».
Во-первых, в случае, если по каким либо причинам договор купли-продажи будет расторгнут, то не факт, что вам вернут полную сумму, уплаченную продавцу, так как у вас нет доказательства на уплату части суммы, уплаченной вами при покупке квартиры.
Во-вторых, вы как покупатель жилого помещения имеете право на налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей, то есть вы можете получить до 260 тысяч рублей возврата уплаченного налога за 3 предыдущих года (а если в семье оба супруга плательщики налога НДФЛ, то каждый из них имеет право на такой же налоговый вычет), поэтому если сумма сделки по договору снижается, то и налоговый вычет тоже будет снижаться, и вы недополучите из бюджета возврата уплаченного вами подоходного налога НДФЛ.
Подробнее о налоговом вычете вы можете причитать <здесь>.